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住房保障关系社会和谐和民生幸福，作为宏观调控的重要举措之一，近年来，我市不断推进和完善保障性住房的政策体系，加大保障性住房的投资力度，将保障性住房建设提到前所未有的高度。2008年以来，我市先后出台了廉租房保障办法、经适房管理办法、低收入家庭资格认定办法、低收入困难家庭住房面积认定办法等一系列政策文件；2011年，为适应国家大力推进公共租赁住房保障制度建设要求，我市又颁布实施了“公共租赁住房管理办法”，对公租房申请条件作了明确规定。多项政策法规的出台构成了比较完善的住房保障政策体系，使保障房建设的土地划拨、资金安排、税收优惠、保障对象的资格审查等，有了明确的规定。2011年，我市又进行保障房建设管理体制改革，在市政府的统一领导下，各保障房建设责任主体创新工作思路，通过集中建设、安置房项目配建、政府租赁、政府收购、社会机构新建等方式，全面落实保障房建设任务，加快推进保障房建设进程。
2011年起，在中央部署下，各类保障房建设全面提速。当年，省政府下达给我市的目标任务为：新增公共租赁住房9000套（间）；新增廉租住房1100套；新增经济适用住房5800套；新增限价商品住房1000套；危旧房改造20万平方米；发放廉租住房租赁补贴2000户。市政府及时分解任务、落实责任，并加强监督和协调，各保障房建设责任主体克服时间紧、任务重等多种困难，确保保障房建设按要求有序推进。2012年，省政府下达全市新开工建设各类保障房19800套，其中，新增公租房（含廉租房）10000套，新增经适房3600套，新增限价商品房3000套，棚户区危旧房改造3200套，发放廉租住房租赁补贴2600户，并在目标任务中增加了竣工4050套的考核指标。市委、市政府积极谋划，分解落实目标任务，并按照“两个率先”的要求，确定市区新开工保障房高于省政府目标任务1000套。
虽取得了一定的成绩，但也还存在着保障性住房法制建设滞后、运行机制不完善、建设标准偏低、结构不合理等问题，主要表现在：
1、法制建设滞后，强制性力度不足
综观我国住房保障制度经历的改革与调整过程，中央政府均是以《通知》、《意见》和《办法》等文件形式来推动的，如2007年修订后的《经济适用住房管理办法》、2011年发布的《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》、《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》。我市在落实房地产调控政策的通知中也有部分条文也提及了保障性住房。实际操作中，从国家到地方上尚未就保障性住房的规划、建设及管理制定专门的法规、制度。这样导致住房保障制度的法律权威性不够，政策措施的强制性力度不足。由于法制建设的滞后，使得保障性住房在定位、申请、取得上的标准没有准确的界定。第一，保障性住房体系有不同层次，主要有经济适用房和廉租房。廉租房保障功能更强，但会给政府带来更大财政压力，经济适用房在产权上应当加以限制，明确其界定标准，适当弱化其投资功能。第二，虽明确规定保障对象是城市中低收入家庭，但由于中低收入家庭所占比重较大，不同区域、不同职业的收入差距让社会对中低收入标准的认识也各不相同，使得这一范围过于宽泛，较难界定。
2、资金筹措压力大，用地保障周期长
随着保障房建设由以经济适用房为主的销售型模式转向以公租房、廉租房为主的租赁型模式，建设资金投入和筹措矛盾凸显。由于中央追加补助公租房建设专项资金和市、区两级财政投入有限，大部分保障房建设资金需要通过金融贷款等措施进行筹措。但我市目前尚未形成完善的金融政策体系，缺少风险补偿和激励机制，影响了金融机构参与融资的积极性，直接导致保障房建设资金压力不断增大。另外，地块拆迁成本、人工材料成本增加，也提高了保障房建设成本，加大了资金缺口。经过多年建设发展，我市城区范围内适合住宅建设的用地资源十分有限，大部分保障房项目需要腾地拆迁，用地供应周期相对较长。目前，市区尚有四块用地未落实，三块拆迁未完成。在项目前期审批和建设推进中，部门间协调配合也需进一步优化完善。
3、运行机制不完善，保障公平性受损
当前，保障性住房在运行机制上实行的是审批核准制，但在实践操作中，这种“申请-审批-公示”程序的审批核准制在各个环节都存在缺陷，致使保障性住房的实施效果与预期存在很大差异，公平性严重受损。一方面，缺乏严格的家庭收入调查制度。由于目前个人的资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚家庭年收入并非易事。工薪阶层的收入状况看似明了，尚且有隐性收入和灰色收入难以统计，遑论非工薪阶层收入状况。另一方面，缺乏科学严格的退出机制。一定年限后，许多不再符合申请资格的家庭继续占用这些住房，导致大量排队等候的家庭无法正常进入，后续管理脱节。
4、建设标准偏高，结构不合理，供应总量严重不足
保障性住房建造标准的提高，虽提升了保障住房的品质但也较大地抬高了住房的价格，导致许多有机会购买保障性住房的中低收入家庭因价格过高而放弃购买。如据中国之声《全国新闻联播》报道，最新调查显示，我市50%的保障房被可以申购的家庭放弃，主要是因为房屋定价过高。2010年以前，经济适用房主要为非经济适用供应对象购买，2011年开始我市建设、筹集公租房，目前已逐步进入分配阶段。但根据各区政府提供的信息，市区提出公租房租赁申请以及通过公租房租赁申请资格认定的家庭和人员很少，与公租房建设数量不匹配，造成公租房供求关系严重失衡。目前我市公租房管理办法规定，城市中等偏下收入住房困难家庭申请公租房必须申请人及其配偶、子女无房，新就业人员申请公租房必须符合城市中等偏下收入条件。一方面已建成保障性住房中公共租赁房数量严重不足，一方面满足条件者又甚少，政策合理性受到质疑。
为此，提出如下建议：
1、制定完善政策与法律法规体系
要结合我国国情和各地方发展的实际，在完善政策的基础上，将保障性住房建设纳入法制化建设的轨道。从法律法规上规定保障标准、保障对象、资金来源、管理机构以及对骗取保障优惠等违法行为的惩处办法，初步实现保障性住房建设有法可依。同时建立专门的管理机构进行监督和管理，以确保各项政策法规的落实。目前，各个地方政府都相应出台了一些保障性住房建设的政策意见或管理办法，对保障性住房建设的标准和要求作了初步规定。在此基础上，应将有关的政策意见和管理办法进行完善，上升为地方性法律法规，确实做到有法可依，违法必究，从法制上为保障性住房建设保驾护航。
2、完善管理运行机制
制定保障性住房监督管理办法，并公开向社会征求意见。规定政府必须加强住房保障的实施与管理，成立政府住房保障的管理执行机构，建立和完善住房统计制度、家庭成员收入情况、财产信息和居住状况调查制度，针对目前居民收入多元化特点，通过在申请表格中列入授权条款，解决申请人收入、资产核查与国家保护个人隐私权之间的冲突，解决居民收入调查难问题。同时严格完善住房保障退出机制，加大监管力度，通过定期审核，加强对保障对象的动态监管，及时启动退出程序，加大违法惩戒和媒体曝光力度，必要时申请法院强制执行。另外，在保障房物业管理方面，要充分发挥基层党组织和社居委作用，管理费用实行“居民出小头，政府补大头”的形式，引导居民自治。
3、合理规范建设标准和结构
在诸多建设标准中，保障性住房的户型一直备受关注。可以将保障性住房户型按照房型分为四类：A类户型为一个或两个居住空间模式，建筑面积约35 平方米；B类户型为三个居住空间模式，建筑面积约50 平方米；C类户型为三个居住空间模式，并考虑可改造为四个居住空间的设计，建筑面积约65 平方米；D 类户型为四个居住空间的模式，建筑面积约80 平方米。保障性住房应严格按照这个标准来进行建设。从当前我市住房用地紧张和以后的发展方向来说，公共租赁房才是重点发展对象，各级政府应将原本用于经济适用住房的土地和资金转向公共租赁房建设，多渠道加快公共租赁房的建设。
4、积极应对加强资金筹措
一是要积极向上争取中央专项补助资金；二是要加大市、区两级财政支持力度。要从财政预算安排、土地出让净收益、住房公积金增值收益等多个渠道，落实保障房建设资金，充分发挥各级财政资金的引导带动作用；三是保障性住房建设融资平台应当用好用足政策，通过商业银行贷款、政策性贷款、发行企业债券等多种方式筹措保障房建设资金；四是要放宽限制，加强市场化运作。可以通过财政贴息、税费优惠以及运用BT、直接投资等方式，引导民间资本和社会资本参与保障房建设。另外，保障性住房在开发建设和租赁经营中所涉及的相关税费优惠政策要按国家和省有关规定执行到位。
5、加快落实用地保障
应根据保障房建设目标任务以及全市“十二五”住房保障规划，科学布局并切实落实保障房用地。在用地布局方面应充分考虑保障对象在交通、就业、就学、就医等方面的基本需求，合理安排建设区位，防止困难群体被边缘化带来的一系列社会稳定问题。在用地保障方面，应充分发挥政府在土地资源配置中的导向作用，对保障房项目实行政策倾斜。一方面，市、区两级政府及相关部门要围绕保障房建设任务，充分协调沟通，及时落实相关地块，并加快用地前期审批手续，确保保障房建设用地及时落实到位；另一方面，针对拆迁困难矛盾，提前应对，在公开程序、维护公平的基础上提高拆迁效率，加快建设进程。
6、扩大范围完善保障政策
中央要求，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面要达到20%左右，我市目前覆盖面较低，差距较大、任务较重。因此，政府及相关部门应依据全市经济社会发展实际，深入分析各类人员对住房保障的实际需求，调整完善保障政策，合理确定保障对象，逐步扩大保障范围。对2008年以来政府出台的经济适用房、廉租房以及中低收入家庭资格认定等政策法规，作进一步调整梳理，修改完善。另外，针对公租房供求关系失衡矛盾，对公租房管理办法中有关新就业人员收入上限要求、中低收入家庭必须无房等限制性内容作出相应调整，通过完善保障政策，逐步扩大覆盖面，让更多的中低收入家庭、外来务工人员和新就业人员从住房保障中受益。
